Asuntokauppa käy – hinnat laskevat

Asuntomarkkinoiden asiantuntijat ihmettelevät, miksi asuntokauppojen määrä on nousussa, mutta hinnat laskevat edelleen. Uudet osakeasunnot eivät mene kaupaksi ja vanhojen asuntojen kauppoja tehdään edelleen selvästi pitkän ajan keskiarvoa vähemmän. Vanhojen osakeasuntojen hinnat laskevat varsinkin suurissa kunnissa. Vanhojen omakotitalojen kauppa on piristynyt edellisvuodesta mutta hintojen lasku jatkuu. Kolmatta vuotta puhutaan asuntomarkkinoiden noususta ”ensi vuonna”, kirjoittaa tilasto- ja hinta-asiantuntija Ilkka Lehtinen uudessa blogikirjoituksessa.

Vanhojen osakeasuntojen kauppojen määrä on noussut edellisvuodesta varainsiirtoveroaineiston mukaan tammi–syyskuussa vajaat kuusi prosenttia. Välittäjien tilastojen mukaan kauppojen nousu on ollut reilut 13 prosenttia. Viime vuosina verottajan ja kiinteistönvälittäjien kauppa-aineisto on näyttänyt samansuuruista kehitystä. Verottajan aineisto kertoo todellisten kauppojen määrän. Kiinteistönvälittäjien aineisto kertoo välittäjien jäsenyritysten tekemien kauppojen määrän. Kehityksen eron voi selittää se, että välittäjien kauppa-aineistoon olisi tullut lisää yrityksiä. Tämä on voinut antaa markkinoille liian ruusuisen kuvan vanhojen osakeasuntokauppojen lukumäärän kehityksestä.

Kuvio 1. Vanhojen osakekauppojen lukumäärän kehitys Kiinteistönvälittäjien ja varainsiirtoveroaineiston mukaan 2020–2025*, 2020=100

Vanhoja osakeasuntoja myydään tänä vuonna tammi–syyskuun kauppojen valossa noin 59 000, kolme tuhatta enemmän kuin viime vuonna. Viimeisimpien kymmenen vuoden kauppojen määrän keskiarvo on 65 000. Siitä jäädään tänä vuonna reilut kymmenen prosenttia. Uusien osakeasuntojen kauppa on vähäistä ja myymättömiä uusia asuntoja on yli 8 000.

Vanhojen omakotitalokauppojen lukumäärä on pysynyt vakaana hintojen laskusta huolimatta. Kauppoja on tehty kymmenen viime vuoden aikana keskimäärin 15 000. Kauppoja tehtiin viime vuonna 12 900 ja tänä vuonna noin 13 700 eli kymmenen prosenttia vähemmän kuin pitkän ajan keskiarvo.

Vanhojen osakeasuntojen hinnat laskevat viime vuodesta koko maassa keskimäärin kaksi prosenttia. Vanhojen omakotitalokiinteistöjen hinnat ovat laskeneet vuodesta 2022 vuoteen 2025 kuusitoista prosenttia. Tänä vuonna hinnat laskevat viime vuodesta kolmisen prosenttia.

Kuvio 2. Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa sekä kauppojen kokonaislukumääräindeksi 2020–2025*, 2020=100

Nyt on hyvä tilaisuus ostaa ensiasunto

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat pysyneet lähes paikoillaan viime vuodet. Samaan aikaan vanhojen omistusasuntojen hinnat ovat laskeneet. Jos oma työpaikka tuntuu turvatulta, on nyt hyvä aika hankkia omistusasunto. Aika suosii nyt ensiasunnon ostajia tai sijoittajia.

Toisaalta, jos ei halua tai ei ole mahdollista ostaa asuntoa, on markkinatilanne hyvä kilpailuttaa nykyisen asunnon vuokra tai hankkia uusi halvempi vuokra-asunto.

Tänä vuonna pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat laskevat hieman. Valtion tukemien ARA-asuntojen vuokrat nousevat lähes neljä prosenttia. Vuokramarkkinoiden herkimmällä alueella Helsingin ydinkeskustassa yksiöiden ja kaksioiden vuokrat eivät ole nousseet viiteen vuoteen, isompien asuntojen vuokrat ovat nousseet muutaman prosentin.

Kuvio 3. Vanhojen osakeasuntojen, vapaarahoitteisten ja ARA-vuokrien hintakehitys 2020–2025*, 2020=100

Asuntojen ostoaikeet edelleen alamaissa

Kuluttajien asuntojen ostoaikeet olivat huipussaan syksyllä 2021. Sen jälkeen ostoaikeet ovat hiipuneet. Asuntojen ostoaikeet ovat vähentyneet kolmanneksen vuodesta 2021 ja lasku on jatkunut tänäkin vuonna. Muutos positiiviseen suuntaan vaatii työllisyyden paranemista ja maailmanpoliittisen tilanteen kohentumista, korkotason laskun varaan ei voi enää laskea.

Suomen taloudessa on sekä hyviä että huonoja uutisia. Asuntolainojen korot ovat selvästi alemmat kuin pari vuotta sitten, korkojen lasku on tosin loppunut. Palkansaajien ostovoima paranee tänä vuonna enemmän kuin 16 vuoteen. Kuluttajahinnat nousevat 0,5 ja palkat kolmisen prosenttia, reaaliansiot nousevat kaksi ja puoli prosenttia. Tänä vuonna ostovoima on siitä huolimatta 2,5 prosenttia alle vuoden 2020 tasosta (Kuvio 4). Ostovoimaa on alentanut koko kansantalouden tasolla myös työttömyyden nousu. Eläkeläisten reaalipalkat nousivat vuosina 2023 ja 2024 yhteensä 6–7 prosenttia. Tänä vuonna eläkeläisten reaaliansiot nousevat alle prosentin ja ensi vuonna laskevat.

Kuvio 4. Palkansaajien reaaliansiot eli palkkojen noususta on puhdistettu hintojen nousu 2020–2025*, 2020=100

Edellä esitetyt positiiviset uutiset eivät nosta asuntomarkkinoita vielä nousuun. Työttömyys lisääntyy yhä, pankit ovat varovaisia asuntolainojen myöntämisessä ja kansainvälisen talouden näkymät ovat edelleen epävarmat. Lisäksi vuokra-asuntoja on runsaasti tarjolla. Näistä johtuen kuluttajien asuntojen ostoaikeet ovat alhaalla ja asuntomarkkinat pysyvät hiljaisina pitkälle ensi vuoteen. Tärkeintä olisi saada ensiasunnon ostajat liikkeelle, tämä avaisi kaupan padot.

Kuvio 5. Kuluttajahintojen, palkkojen, työttömyysasteen ja bruttokansantuotteen (bkt) kehitys 2020–2025*, 2020=100

Bruttokansantuote (bkt) on noussut viimeisimpien viiden vuoden aikana yhteensä kolme ja puoli prosenttia, siis reilusti alle prosentin vuodessa. Tänä vuonna bkt:n ennakoidaan nousevan puoli prosenttia. Toisaalta, jos lähi-itään saadaan todellinen rauha, Ukrainaan tulitauko, USA:n tullit pysyvät nykytasolla ja Euroopan maiden lisäpanostus puolustukseen toteutuu, voi Suomenkin bkt lähteä hieman nopeampaan nousuun ensi vuoden aikana. Vuonna 2026 tuskin päästään vielä korkeaan kasvuprosenttiin.

Kaikki talouden ennusteet ovat huonontuneet vuoden alusta. Bruttokansantuotteen piti alkuvuoden ennusteissa nousta puolitoista prosenttia, 12 kuukauden euribor-korkojen laskea kahteen prosenttiin ja työttömyyden jäädä reiluun kahdeksaan prosenttiin. Asuntokaupan piti piristyä ja hintojen nousta. Mikään näistä ennusteista ei ole toteutunut. Kaikkien näiden mittareiden osalta on puhuttu viimeisimmät kolme vuotta, että parempaan suuntaan mennään ”vuoden lopulla tai ensi vuonna”.

Blogikirjoitukset eivät ole Kuluttajaliiton virallisia tiedotteita, lausuntoja, julkilausumia tai kannanottoja. Blogit ovat yhteiskunnallisia keskustelunavauksia kirjoittajan esiin nostamista näkökulmista. Blogeissa julkaistaan myös vieraskynätekstejä.