Sopimuksen kesto ja irtisanomisajan alkamisajankohdasta sopiminen (AHVL 4 §, 52 § ja 55 §)
Tulisiko ehdotettu sääntelyratkaisu selkeyttämään sopimuksen kestoa ja päättymistä koskevaa oikeustilaa?
Huoneenvuokralakityöryhmän mietinnössä ehdotetaan, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (jäljempänä AHVL) 4 §:n 2 momenttia täydennetään siten, että uusi vuokrasopimus voisi olla voimassa aluksi määräaikaisena ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Sopimus olisi irtisanottavissa tällöin siten, että vuokrasuhde päättyy aikaisintaan määräajan päätteeksi. Ehdotetun täydennyksen tavoitteena on selkiyttää oikeustilaa, sillä tällä hetkellä yleisesti käytössä oleva tapa sopia ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajankohdasta on omiaan aiheuttamaan epäselvyyttä, eikä sitä ole kirjattu asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin.
Kuluttajaliitto ry (jäljempänä Kuluttajaliitto) kannattaa työryhmämietinnön mukaista ehdotusta. Terminä määräaikainen sopimus vastaa todellista järjestelyä ja on kuluttajan ymmärtämä ja tiedossa oleva käsite.
Vakuus (AHVL 8 §)
Kannatatteko 30 päivän määräaikaa? Tulisiko määräajan olla ehdotettua lyhyempi tai pidempi?
Kuluttajaliitto toteaa, että määräajan asettaminen vakuuden maksamiselle voi suojata kuluttajaa vuokranantajan vuokrasuhteen jälkeiseltä passiivisuudelta ja on siten kuluttajan kannalta hyvä lisäys asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin. Vuokravakuuden palauttamiseen liittyy herkästi erimielisyyksiä, riitoja ja kohtuuttomuutta, mikä näkyy Kuluttajaliiton neuvonnassa. Siksi vakuutta koskevan sääntelyn täsmentyminen voi suojata kuluttajaa vuokranantajan laiminlyönneiltä suhteessa nykyiseen oikeustilaan, jossa jo nyt vakuus tulee palauttaa kohtuullisessa ajassa.
Pidämme kuitenkin 30 päivän määräaikaa kohtuuttoman pitkänä. Vakuus voi olla kolmen kuukauden vuokran suuruinen, mikä voi olla huomattava rahamäärä vuokralaiselle. Vuokralainen tarvitsee maksukykyä uutta vakuutta ja esimerkiksi muutosta aiheutuvia kustannuksia varten. Pahimmassa tapauksessa vuokralainen joutuu turvautumaan luottoon tai lainaan täyttääkseen uudesta vuokrasopimuksesta johtuvat velvoitteensa uudelle vuokranantajalle. Tästä aiheutuu kohtuuttoman raskaita lisäkustannuksia vuokralaiselle.
Kannatatteko vuokranantajalle asetettua vakiokorvausvelvollisuutta? Onko ehdotettu vakiokorvaus määrältään perusteltu?
Kuluttajaliitto kannattaa mietinnössä ehdotettua AHVL 8 §:n uutta 4 momenttia, jossa säädettäisiin vakuuden asettajan oikeudesta vakiokorvaukseen, jos vuokranantaja laiminlyö velvollisuutensa määräajassa palauttaa tai vapauttaa vakuus taikka antaa ilmoituksen sen pidättämisestä. Vakiokorvauksen suuruus olisi viidesosa siitä määrästä, jonka vuokranantaja on määräajassa jättänyt palauttamatta tai vapauttamatta ja jonka pidättämisestä hän ei ole ilmoittanut. Kuluttajaliitto on kohdannut toistuvasti neuvonnassaan tilanteita, joissa vuokranantaja viivyttelee vakuuden maksamisessa tai jää kokonaan passiiviseksi. Passiivisuuden tai viivyttelyn sanktioiminen voi toimia hyvänä muistutuksena vuokranantajan velvollisuuksista ja vähentää vuokralaisten epätietoisuutta siitä, mikä on kohtuullinen aika odottaa vuokranantajan vakuuteen liittyviä toimia sopimuksen päättymisen yhteydessä.
Tiedoksiantosäännökset (AHVL ja LHVL)
Ovatko ehdotetut sähköisen viestintäkanavan käyttämistä koskevat edellytykset mielestänne tarpeeksi selkeitä ja käytännössä toteutettavissa
Kuluttajaliitto kannattaa sitä, että AHVL 13 §:n tiedoksiantoon liittyen sähköisestä viestintäkanavasta tulee sopia yksilöllisesti. Sähköisestä viestintäkanavasta ei voitaisi siis ehdotuksen mukaan sopia pelkästään viittaamalla vuokrasopimuksen liitteenä oleviin vakioehtoihin, yleisiin käyttöehtoihin tai muutenkaan viittaamalla sähköiseen viestintäkanavaan tai linkittämällä siihen. Vastaavasti yksilöllisen sopimisen vaatimus ei täyttyisi, jos toinen sopijapuoli olisi sähköisessä ympäristössä merkinnyt ennakolta valintaruutuun valituksi sähköisen viestintäkanavan käyttämisen niin, että toisen sopijapuolen tulisi erikseen poistaa valinta.
Kuluttajaliitto toteaa, että sähköinen tiedoksianto palvelee laajasti erilaisia kuluttajaryhmiä. Tiedoksiannon monikanavaisuus, yksilöllisyys ja valinnanvapaus palvelevat kuitenkin parhaiten kaikkia kuluttajaryhmiä. Yksilöllisen sopimisen keinoin vuokralainen voi valita itselleen sopivan tavan ottaa vastaan tiedoksiantoja, mikä puolestaan palvelee myös vuokranantajan etua. Koska ilmoituksen lähettäjällä ei ole näyttötaakkaa ilmoituksen vastaanottamisesta, on erityisen tärkeää, että voidaan varmistua kaikkien osapuolien olevan tietoisia käytetyistä viestintäkanavista. Siksi Kuluttajaliitto pitää tärkeänä, että sähköisen viestintäkanavan käytöstä sovitaan selkeästi ja siten, että vuokralaisen voidaan katsoa varmuudella tietävän, mihin hän on sitoutunut.
Vuokran määräytyminen (AHVL 27 § ja AHVL 32 § )
Pidättekö perusteltuna, että vuokranantajan tulisi jatkossa aina ilmoittaa vuokran korottamisesta?
Kuluttajaliitto kannattaa AHVL 27 §:n 2 momenttiin ehdotettuja muutoksia, jotka koskevat vuokranantajan kirjallista ilmoitusvelvollisuutta vuokran korottamiseen liittyen. Muutoksella vältytään tilanteilta, joissa vuokralaisen tulisi esimerkiksi itse laskea uusi vuokra tai muistaa toimia sovitun vuokrankorotusehdon mukaisesti. Kuluttajaliitto katsoo, että kirjallinen ilmoittaminen parantaa vuokralaisen oikeusturvaa.
Kannatatteko sitä, että korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua
ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta, vai tulisiko mainitun
ajan olla lyhyempi tai pidempi?
Kuluttajaliitto kannattaa sitä, että korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Ehdotettua lyhyempi siirtymäaika heikentäisi liiaksi vuokralaisen mahdollisuuksia tehdä tarvittavat mukautukset talouteensa ja maksuliikenteeseensä.
Vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisaika (AHVL 52 §:n 2 ja 3 mom.)
Kannatatteko ehdotettua muutosta vuokranantajan kolmen kuukauden irtisanomisajan
ulottamisesta alle kaksi vuotta kestäneisiin vuokrasuhteisiin nykyisestä yhdestä vuodesta?
Mietinnössä ehdotetaan muutosta AHVL 52 §:ään. Muutoksen myötä vuokranantajan kolmen kuukauden irtisanomisaikaa sovellettaisiin jatkossa ensimmäisten kahden sopimusvuoden ajan, kun tähän asti vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa on sovellettu vuokranantajan kuuden kuukauden irtisanomisaikaa.
Kuluttajaliitto ei kannata ehdotettua muutosta, vaan katsoo sen heikentävän oleellisesti vuokralaisen asemaa. Vuokrasopimuksen irtisanominen vaikuttaa suoraan vuokralaisen asumisjärjestelyihin ja arkeen. Uuden sopivan vuokrakohteen etsiminen voi olla työlästä ja aikaa vievää. Vuokralaisen perhetilanne, terveydentila tai muut syyt voivat rajata vuokrakohdevaihtoehtoja huomattavan paljon, mikä hidastaa ja vaikeuttaa entisestään uuden kodin löytymistä tai tarvittujen palvelujen siirtämistä, mukauttamista tai hankkimista uuteen ympäristöön.
Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus (AHVL 68 a §)
Ovatko ehdotetut ajat omaisuuden siirtymisestä vuokranantajan omistukseen ( 1 kk ja 6 kk) asianmukaiset, vai tulisiko niiden olla lyhyempiä tai pidempiä?
Työryhmämietinnössä ehdotetaan lisättäväksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyttä omaisuutta koskeva 68 a §. Sen mukaan vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus siirtyy määräajan kuluttua vastikkeetta vuokranantajalle. Määräaika on kuukausi siitä, kun vuokranantaja on ilmoittanut vuokralaiselle omaisuudesta ja omistusoikeuden siirtymisestä sekä omaisuuden mahdollisesta myynnistä, lahjoittamisesta ja hävittämisestä. Määräaika on kuusi kuukautta siitä, kun vuokralainen jätti huoneiston, jos ilmoitusta ei saada toimitettua vuokralaiselle. Kuluttajaliitto toteaa, että ongelmalliseksi tilanne muodostuu esimerkiksi silloin, jos vuokralainen ei pysty vastaanottamaan vuokranantajan viestejä tai vastaamaan niihin ja huoneistoon on jäänyt arvokasta omaisuutta. Säännöksessä tarkoitetulla ilmoittamisella viitataan tavalliseen tiedoksiantoon, johon liittyy oletus, että vastaanottaja saa hänelle toimitetut viestit. Jos vuokralainen on esimerkiksi joutunut onnettomuuteen, sairaalahoitoon tai muuhun ennalta arvaamattomaan tilanteeseen, kuukausi voi muodostua lyhyeksi ajaksi vuokralaiselle vastaanottaa vuokranantajan ilmoitus ja järjestellä huoneistoon jäänyt omaisuus pois. Määräajan rajoittumista kuukauteen perustellaan varastointikustannusten liiallisella kasvamisella sekä sen huomioon ottamisella, että omaisuus on yleensä vähäarvoista tai arvotonta. Omaisuuden arvon määrittäminen on ehdotuksen mukaan vuokranantajan subjektiivisen arvion varassa, mikä voi muodostua ongelmalliseksi vuokralaisen omaisuuden suojan kannalta. Sääntelyssä tulisikin huomioida poikkeukselliset, ennalta arvaamattomat tilanteet sekä se, että myös vuokralaisella voi olla huomattavan arvokasta omaisuutta. Kuluttajaliiton näkemys on, että ehdotetun määräajan tulisi olla yhtä kuukautta pidempi.
