Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan heinäkuussa 2010. Pyrkimyksenä oli riitojen vähentäminen asioiden selkeämmällä ilmaisulla ja huomioimalla osakkaiden yhdenvertaisuus paremmin. Riitojen määrä taloyhtiöissä lienee kuitenkin pikemminkin kasvussa.
Syynä saattaa olla osakkaiden ja taloyhtiön parempi tuntemus laista ja oikeuksistaan: taloyhtiö tai osakas haluaa pitää oikeuksistaan kiinni. Lähtökohtaisesti noudatetaan yhtiöjärjestystä ja asunto-osakeyhtiölakia. Niiden noudattamisella pitäisi päästä jo pitkälle. Yhdenvertaisuudella taloyhtiössä tarkoitetaan sitä, että yhtiön on kohdeltava päätöksenteossaan samassa asemassa olevia osakkaita samalla tavalla.
Taloyhtiöissä riidellään monenlaisista asioista. Tyypillisiä riidanaiheita ovat meluaminen, autojen pysäköinti, korjaukset ja kunnossapito. Lisäksi on osakkaiden sekä isännöitsijän ja hallituksen jäsenten välisiä riitoja. Usein henkilöt riitelevät, eivätkä niinkään asiat. Ihmisten käsitykset esimerkiksi normaalin elämisen äänistä saattavat vaihdella hyvinkin paljon.
Suomalaiset luottavat vahvasti lakeihin ja tuomioistuimeen. Suomalainen on taipuvainen kysymään, mitä laki sanoo tästä nimenomaisesta asiasta minun tilanteessani. Läheskään kaikki yhdessä asumisen ongelmat eivät ole ratkaistavissa pelkästään lakitekstin perusteella.
Oikeuteen ollaan usein lähdössä, vaikka riita olisi mahdollista ratkaista muullakin tavalla. Käräjöimään ei kannata lähteä vain periaatteen vuoksi. Oikeudenkäynnissä on aina kuluriskinsä ja lisäksi kuluu myös aikaa. Ensisijaisina riidanratkaisukeinoina pitäisin keskustelua, sovittelua, sopimista ja neuvottelua osapuolten kesken. Tilanne vain saattaa olla sellainen, että kompromisseihin ei haluta taipua ja osapuolten mielestä itse ollaan oikeassa ja toinen väärässä.
Usein kyseessä tuntuu olevan tilanne, jossa koetaan, että vastakkain on kaksi täysin erillistä osapuolta. Yleensä osakkaat vastaan taloyhtiö eli hallitus ja isännöitsijä. Asunto-osakeyhtiöhän on osakkaiden muodostama kokonaisuus, jossa osakkaita edustaa heidän valitsemansa hallitus, joka taas on palkannut ulkopuolisen isännöitsijän hoitamaan yhteistä omaisuutta. Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käyttää yhtiökokous.
Ammattitaitoinen ja pätevä isännöitsijä on ensiarvoisen tärkeä yhtiön toiminnan kannalta. Hän on hyvä vaihtoehto sovittelemaan taloyhtiön riitoja ja kertomaan objektiivisesti mahdollisista vaihtoehdoista. Jos isännöitsijää ei voida käyttää sovittelijana, voidaan käyttää kokonaan yhtiön ulkopuolista avustajaa.
Riitoja voidaan sovitella myös tuomioistuimessa. Tämä on vaihtoehto oikeudenkäynnille. Tuomarin tehtävänä on auttaa osapuolia löytämään riitaan ratkaisu, jonka kumpikin voi hyväksyä. Sovittelu palvelee osapuolten tarpeita, eikä saavutettu sovinto siten perustu suoraan lain soveltamiseen. Sovittelu on vapaaehtoista ja sen aloittamiseen tarvitaan kaikkien riidan osapuolten suostumus. Tuomioistuin päättää, aloitetaanko sovittelu. Usein ongelmana on se, että sovitteluun ei suostuta.
Sovittelusta tuomioistuimessa peritään käsittelymaksu. Osapuolet voivat käyttää lakimiesavustajaa, he vastaavat itse avustajansa palkkiosta ja kuluista – näin vältytään suuremmilta oikeudenkäyntikuluriskeiltä. Sovitteluun on mahdollista saada oikeusapua. Sovittelu on usein halvempaa ja nopeampaa kuin varsinainen oikeudenkäynti.
Sovittelumahdollisuutta ei ole vielä ilmeisesti tiedostettu riittävästi riidanratkaisukeinona. Asunto-osakeyhtiöriidat soveltuvat hyvin sovittelumenettelyyn, mikäli sovintotahtoa löytyy. Toistetaan nyt vielä se, että sovittelu edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta. Jääräpäinen juupas-eipäs -jumittaminen ei ole hedelmällinen alusta asioiden ratkaisemiselle sopimalla.
Sovittelumenettely on nopea ja edullinen. Tämä on yleensä osapuolten intressissä asunto-osakeyhtiön riidoissa. Vahvistettu sovinto on tarvittaessa ulosottotoimin täytäntöönpantavissa, aivan samoin kuin käräjäoikeuden antama tuomio.
On myös olemassa tuomioistuimen ulkopuolista sovittelua. Jos osapuolet ovat tehneet sopimuksen tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa, sovinto voidaan hakemuksesta vahvistaa käräjäoikeudessa täytäntöönpanokelpoiseksi.
Keinoja riitojen ratkaisemiseen taloyhtiöissä kyllä löytyy ilman varsinaista oikeudenkäyntiäkin, mutta se edellyttää osapuolten halukkuutta niiden käyttämiselle. Joskus tilanne voi olla perin mustavalkoinen ja tulehtunut, eikä halukkuutta sovittelulle missään muodossa löydy. Myöskään tilanteissa, joissa selkeästi toimitaan tahallisesti tai piittaamattomasti lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti, ei liene sijaa sovittelulle.
