Tiedote 30.11.2018
Asunto-osakeyhtiössä nyrkkisääntönä on, että Suomen laki ei tunne mitään nimenomaista vastuunjakotaulukkoa. Asunto-osakeyhtiön tärkein dokumentti on yhtiöjärjestys, joka toimii samalla myös
osakeyhtiön sisäisenä lakina. Asuntokaupoilla ja asunto-osakeyhtiöissä tilanne ei ole kuitenkaan
simppeli. Jotta kaikki laista poikkeavat vastuunjaot ja käytännöt velvoittavat osakkaita, pitää ne olla
merkittyinä yhtiöjärjestyksessä. Pelkkä yhtiössä osakkaiden kesken noudatettu käytäntö ei siis vielä
velvoita osakasta. Esimerkiksi pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakotaulukkoon tai -malliin ei vielä riitä.
Kuluttajaliiton asumisasioihin perehtynyt lakimies Ilkka Salminen haluaakin muistuttaa, että yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölaista. ”Yhtiöjärjestykseen pitää paneutua huolella
asuntokaupan yhteydessä. Erityisesti korjaus- ja kunnossapitovastuunjaon osalta siinä voi olla merkittäviä poikkeamia laista”, Salminen nostaa esille.
Yhtiöjärjestykseen kirjattu määräys korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumista tulee olla mahdollisimman yksiselitteinen. ”Jos yhtiöjärjestysmääräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, määräytyy
vastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan siltä osin kuin yhtiöjärjestyksestä ei saada selkeää vastausta
vastuun jakautumiseen laista poikkeavasti.”, toteaa Salminen.
Asunto-osakeyhtiössä nyrkkisääntönä tulisi siis muistaa, että Suomen laki ei tunne mitään nimenomaista vastuunjakotaulukkoa. Kunnossapitovastuuta ei voida määritellä osakkaita sitovasti yhtiön
ulkopuolisten tahojen laatimilla taulukoilla, vaan korjaus- ja kunnossapitovastuun täytyy käydä selkeästi ilmi yhtiöjärjestyksestä. Jos yhtiössä halutaan noudattaa tiettyä vastuunjakotaulukkoa, on se
otettava siinä tapauksessa osaksi yhtiöjärjestystä. Salminen korostaa, että paras tapa on kirjoittaa
haluttu vastuunjakotaulukko mahdollisine poikkeuksineen suoraan yhtiöjärjestykseen tai ainakin
tuoda esille siinä olevat poikkeamat lainmukaisesta vastuunjaosta.
On kuitenkin hyvä muistaa, että osakkaiden kesken tehdyt sopimukset kunnossapitovastuusta saattavat olla sopimuksen osapuolina olevien osakkaiden osalta sitovia, mutta ne eivät kuitenkaan lähtökohtaisesti sido sopimuksen osapuolena olleen osakkeenomistajan tilalle tullutta uutta omistajaa. Sen sijaan yhtiöjärjestykseen kirjatut kunnossapitovastuun jakoa koskevat määräykset ovat aina sitovia. Pääsääntöisesti on siis noudatettava asunto-osakeyhtiölakia, jos ei siitä ole yhtiöjärjestyksessä
poikettu.
